Вы решили купить квартиру в Испании и наша задача – помочь вам в этом. Наши специалисты составили для вас пошаговое описание процесса купли-продажи недвижимости в Испании. Прочитав его, вы поймете, что с нашей помощью вы без проблем осуществите эту покупку.

Мы помогаем приобрести заветное жилье, как с использованием собственных средств, так и с привлечением ипотечного кредита.

Приобретение жилья с использованием собственных средств

Квартира выбрана - первый шаг сделан.

Дальше мы рекомендуем своим клиентам подписать предварительный договор, или договор о намерениях. Этот документ не является обязательным, он не регистрируется в регистрационном органе (Registro de la propiedad), тем не менее, мы полагаем его довольно важным для защиты ваших интересов. Поскольку то, что в нем указано, является обязательным для исполнения и продавцом, и покупателем.

Во время согласования и подписания преддоговора мы:

• проверяем полномочия продавца (частного лица, или строительной компании)
• заказываем выписку о регистрации права собственности на указанный объект (Nota simple informativa). В ней можно будет узнать, нет ли каких-либо ограничений финансового или правового характера (залога, ипотеки, запрета на продажу и т.п.)
• выясняем возможное наличие задолженностей со стороны продавца по коммунальным и иным платежам (сообществу собственников жилья, энерго- и газопоставляющим компаниям и др.)
• проверяем внесение в этот договор не только стоимости приобретаемой недвижимости, но также и формы оплаты, поскольку в некоторых случаях это может вести к дополнительным расходам (например, при оплате чеками), что всегда не очень приятно
• проводим переговоры о размере авансового платежа и способе его внесения (это обязательный момент, но размер платежа зависит от договоренностей сторон).

Благодаря нашим действиям, вы получаете письменную гарантию  того, что выбранный объект не будет продан другим лицам.

Спустя 4-5 дней все уже готово для подписания непосредственно договора купли-продажи выбранного вами объекта недвижимости.

На этом этапе мы:

• проверяем, что лицо, которое будет подписывать договор, имеет право это делать (поскольку на подпись не всегда приходит сам собственник недвижимости, он может кого-то уполномочить на это)
• при наличии обременений на указанный объект, мы помогаем урегулировать, каким образом будет решен этот вопрос (переводом обязательств на покупателя с вычетом этих расходов из общей стоимости недвижимости, или иным способом – в зависимости от вида обременения), а также внесение этой информации в договор
• при наличии задолженностей по коммунальным и иным платежам решаем этот вопрос с продавцом и с компанией, предоставляющей данные услуги
• получаем подтверждение об уплате продавцом налога на недвижимость (IBI) за предыдущие периоды и договариваемся, кто и в каких частях будет его оплачивать в текущем году
• проверяем внесение в договор всех обязательных условий, а также распределения обязательств между сторонами (кто что предоставляет на подписание и кто что оплачивает)
• договариваемся с нотариусом о дате и времени подписания договора купли-продажи
• предоставляем сотрудника, владеющего в совершенстве испанским языком, для присутствия во время подписания договора купли-продажи (обязательное условие, если одна из сторон недостаточно хорошо владеет испанским языком).

Благодаря нашим действиям вы получаете юридически грамотный договор купли-продажи, в котором максимально учтены ваши интересы и который не содержит «подводных камней» и скрытых условий, в будущем вынуждающих вас нести незапланированные расходы.

Договор купли-продажи подписан, что дальше?

Дальше мы помогаем вовремя произвести оплату всех налогов и расходов, связанных со сделкой, а также переоформить счета на нового владельца.

Благодаря этому вы получаете вовремя сделанные обязательные платежи, избегаете штрафов и проблем с переоформлением договоров на услуги (иногда это невозможно сделать без привлечения архитектора, или получения сертификата и т.п.).

Обязательные выплаты и расходы при приобретении объекта недвижимости

В Испании закон возлагает уплату всех налогов на покупателя. Исключение составляет только налог на увеличение ценности жилья, его платит продавец, поскольку он получил выгоду. Иногда стороны договариваются о совместной оплате услуг нотариуса, но это не типично.

Итак, необходимо оплатить:

Покупателю:

1. услуги нотариуса и регистрацию в Реестре собственников (обычно оплачиваются в момент подписания) – имеют фиксированную ставку
2. услуги менеджера, сопровождающего сделку от нашей компании – по договоренности
3. налог на переход права собственности к новому владельцу (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) – не более 10% от стоимости недвижимости
4. в случае приобретения жилья в новостройке необходимо также оплатить гербовый сбор – до 1,5% от стоимости недвижимости

Продавцу:

1. налог на увеличение стоимости продаваемого объекта (Plusvalía)
2. налог на получение дохода от продажи (до 27%) с обязательным указанием этого дохода в ежегодной налоговой декларации.

Приобретение жилья с использованием заемных средств (ипотеки)

Если собственные средства, имеющиеся у вас в наличии, не покрывают все расходы по приобретению выбранного объекта недвижимости, то целесообразно обратиться в банк с заявкой на ипотеку.

При необходимости оформления ипотечного кредита, на первом этапе мы:

• формируем необходимый пакет документов при подаче заявки, чтобы уменьшить риск отказа (требования испанских банков к заемщику очень сильно отличаются)
• составляем калькуляцию всех расходов по ипотеке, а не только с учетом стоимости приобретаемого объекта (оценщик, услуги банка и т.п.)
• проводим сравнительный анализ предложений банков с учетом вашей текущей финансовой ситуации, а также перспектив ее развития (поскольку ипотека чаще всего является долгосрочным финансовым обязательством), чтобы не запросить более крупную сумму, чем вы потом сможете погашать
• анализируем ипотечные схемы на перспективу, поскольку условия в первый год кредитования (или первые несколько лет) нередко отличаются от более долгосрочного периода
• выясняем условия досрочного погашения ипотечного кредита, чтобы учесть возможные штрафные санкции, а также сумму не погашенной задолженности по кредиту с учетом оплаты банковских процентов.

Благодаря этому вы получаете более реальные шансы на одобрение вашей заявки на ипотеку, а также всесторонний финансовый анализ ипотечных схем, предложенных банками.

При необходимости привлечения ипотечного кредита, на этапе подписания мы:

1. в строго ограниченное время (три рабочих дня) проводим переговоры с нотариусом о нюансах предоставления ипотеки, а также даты и времени подписания договора
2. проверяем отправку нотариусом электронной копии подписанных документов в Реестр собственников.

Таким образом, вы получаете юридически грамотный договор ипотечного кредитования и договор купли-продажи, в которых максимально учтены ваши интересы, ваша текущая и будущая финансовая ситуация, без скрытых процентов и выплат.

Таким образом, наши клиенты могут быть спокойны и уверены, что на всех этапах приобретения объекта недвижимости мы сделаем все, что необходимо!